Odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego

Odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego a najem lokalu mieszkalnego

Przepisy prawa w ogólności nie wprowadzają rozróżnienia na najem lokalu mieszkalnego oraz najem lokalu użytkowego. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego (dalej „KC”) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Podstawowa definicja najmu z KC nie precyzuje więc ani przedmiotu najmu, ani sposobu jego wykorzystania. Rzeczą oddaną w najem może być zarówno lokal mieszkalny, jak i lokal użytkowy. Jednocześnie ważną kwestią jest przeznaczenie lokalu. Niedopuszczalne jest bowiem oddanie w najem jako lokalu mieszkalnego, lokalu przeznaczonego na cele usługowe. W większości wypadków lokal taki nie będzie dostosowany do celów mieszkalnych. W niektórych przypadkach niedopuszczalne będzie również prowadzenie działalności usługowej w lokalu przeznaczonym na cele mieszkalne.

Najważniejsze informacje

Najczęściej do zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego dochodzi pomiędzy przedsiębiorcami. W końcu to osoby posiadające status przedsiębiorcy są zainteresowane w prowadzeniu działalności usługowej lub sprzedażowej w lokalu użytkowym. Wiążą się jednak z tym faktem bardzo doniosłe konsekwencje prawne. Otóż przedsiębiorcy będący najemcami lokalu użytkowego na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej nie korzystają ze szczególnej ochrony prawnej przyznawanej konsumentom. Z tego powodu zawierając umowę najmu lokalu użytkowego muszą oni dołożyć należytej staranności oraz dokładnie przeanalizować konsekwencje wszystkich postanowień zawieranej umowy. Brak świadomości co do treści umowy może spowodować, że odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego nie będzie proste.

Odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego – odstąpienie a wypowiedzenie

Odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego bardzo często mylone jest z wypowiedzeniem umowy najmu lokalu użytkowego. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu dochodzi do rozwiązania umowy, a więc ustania jej obowiązywania. Wypowiedzenie jest możliwe zarówno przez najemcę jak i wynajmującego w ściśle określonych przypadkach. Okoliczności te uzależnione są również do faktu, czy mamy do czynienia z umową najmu lokalu użytkowego na czas określony, czy na czas nieokreślony. Odstąpienie od umowy najmu jest jednak inną instytucją prawną. Odstąpienie od umowy w konsekwencji prowadzi do uznania, że umowa nigdy nie została zawarta, a więc nie zaczęła obowiązywać pomiędzy najemcą a wynajmującym. Zarówno wypowiedzenie umowy, jak i odstąpienie od umowy, są jednostronnymi oświadczeniami złożonymi drugiej stronie umowy. Wypowiedzenie umowy rodzi skutki prawne od momentu złożenia wypowiedzenia, natomiast odstąpienie rodzi skutki prawne wstecz, co powoduje uznanie, że umowa nigdy nie została zawarta.

Możliwości odstąpienia

W przypadku tzw. umów ciągłych, do których niewątpliwie należy umowa najmu, możliwości odstąpienia od umowy są znacznie ograniczone. Co do zasady w przypadku umowy najmu odstąpienie od umowy może być dokonane wyłącznie na przyszłość, co oznacza, że odstąpienie od umowy najmu jest instytucją prawną zbliżoną do zwykłego wypowiedzenia umowy najmu. Nie jest to jednak zasada bezwzględna, a doznaje ona zasadniczego wyjątku. Odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego ze skutkiem od początku możliwe jest w momencie, w którym po zawarciu umowy najmu nie doszło jeszcze do wydania przedmiotu najmu. W efekcie nie doszło jeszcze do realizacji umowy najmu lokalu użytkowego przez żadną ze stron i możliwe jest cofnięcie skutków umowy w taki sposób, jakby nigdy nie została ona zawarta między stronami.

Odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego – dodatkowe postanowienie umowne

Odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego może być również przedmiotem dodatkowego postanowienia umownego, które zakłada, że strony mogą dokonać odstąpienia od umowy w określonym czasie po zawarciu umowy, nawet wówczas, gdy doszło już do wydania przedmiotu najmu najemcy przez wynajmującego. Przykładowo, strony umowy mogą zastrzec, że w pierwszym miesiącu obowiązywania umowy prawo odstąpienia od umowy przysługuje każdej ze stron. Oczywiście czas na złożenie takiego oświadczenia zawsze będzie przejawem woli stron i również dobrze może wynosić on pół roku od momentu zawarcia umowy. Należy jednak pamiętać, że jest to dodatkowe i dobrowolne postanowienie umowne, którego strony nie muszą umieszczać w treści umowy. Wówczas odstąpienie od zawartej umowy możliwe jest wyłącznie przed wydaniem przedmiotu najmu, a więc lokalu użytkowego.

Podsumowanie

Zaprezentowane powyżej informacje prowadzą do wniosku, że odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego nie jest sprawą prostą i w świetle obowiązujących przepisów odstąpienie takie jest bardzo ograniczone. Możliwość pisemnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy drugiej stronie wygasa wraz z wydaniem przedmiotu najmu. Jednocześnie należy mieć na uwadze fakt, że w niektórych przypadkach takie nieuzasadnione odstąpienie od umowy może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą. Wynajmujący lub najemca może bowiem w efekcie odstąpienia ponieść straty lub utracić korzyści.

Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.