Kara umowna w umowie najmu – na co warto zwrócić uwagę?

Czym jest kara umowna?

Kara umowna, to określona sankcja zastrzeżona w umowie, która zaktualizuje się w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania kontraktu. Kara umowna ma zatem mobilizować strony do wywiązywania się z postanowień umowy i minimalizować ryzyko jej niewykonania lub niewłaściwego wykonania. Pełni także funkcję kompensacyjną, ponieważ kara umowna co do zasady zastępuje odszkodowanie.

Przepisy dotyczące kary umownej znajdują się w Kodeksie cywilnym (dalej jako: „k.c.”), a konkretnie w art. 483 i następnych.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Sam dłużnik nie może jednak bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej (art. 483 § k.c.).

Stosownie natomiast do art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

Kary umowne dość rzadko pojawiają się w stosunkach powszechnych, ale są bardzo często wykorzystywane w obrocie gospodarczym – w szczególności w relacjach między przedsiębiorcami (b2b). Kara umowna w umowie najmu to tylko jeden z przykładów jej praktycznego wykorzystania.

Poza wszelką wątpliwością pozostaje zatem fakt dopuszczalności wprowadzania kar umownych do umowy najmu – niezależnie od tego, czy jest zawierana z osobą fizyczną, czy przedsiębiorcą. Kara umowna w umowie najmu może występować w różnej postaci – o czym w dalszej części wpisu.

Wynajmujący będzie chciał jeszcze w lepszy sposób zabezpieczyć swoje interesy. Jeżeli chcesz wynająć nieruchomość, to zwróć szczególną uwagę na zapisy dotyczące kary umownej. Może się bowiem okazać, że będą one dla Ciebie skrajnie niekorzystne.

Na jakie okoliczności może być zastrzeżona kara umowna w umowie najmu?

W praktyce mogą być to różnego rodzaju okoliczności, ale odpowiedź na to pytanie kryje się w treści wyżej przywołanego art. 483 k.c. Kara umowna w umowie najmu może być zastrzeżona jedynie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.

Przepis w sposób jednoznaczny determinuje zatem charakter kary umownej i jej zakres zastosowania. Jeżeli zawodowo zajmujesz się wynajmowaniem lokali komercyjnych/mieszkalnych, to musisz pamiętać o tej regulacji. Każdy zapis naruszający wyżej wskazany przepis nie odniesie zamierzonego skutku – o czym prędzej czy później najemca się dowie.

Powyższe oznacza, że na przykład kara umowna w umowie najmu na wypadek opóźnienia w płatności czynszu nie odniesie pożądanego skutku. Taki zapis będzie pozbawiony mocy prawnej i najemca na wypadek ewentualnego postępowania sądowego najpewniej wygra taką sprawę i nie będzie musiał płacić wynajmującemu z tego tytułu.

Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby kara umowna w umowie najmu została na przykład zastrzeżona na wypadek:

– opóźnienia w udostępnieniu lokalu celem sprawdzenia stanu technicznego;

– opóźnienia w udostępnieniu lokalu celem sprawdzenia stanu liczników od mediów;

– opóźnienia w wydaniu lokalu wynajmującemu;

– zniszczeń w przedmiocie najmu;

– wcześniejszego rozwiązania umowy najmu;

– niewykonania lub nienależytego wykonania innego zobowiązania o charakterze niepieniężnym.

Jeżeli zawodowo trudnisz się najmem – skonsultuj swoją umowę z prawnikiem. Profesjonalny pełnomocnik podpowie Ci w jaki sposób wprowadzić do umowy najmu skuteczne kary umowne, to jest takie, które na wypadek sporu  nie będą mogły być podważone przez najemcę.

Jeżeli to jednak Ty jesteś najemcą i zauważyłeś w swojej umowie najmu karę umowną – rekomendujemy, aby również skonsultować treść kontraktu z prawnikiem. Dzięki temu będziesz wiedzieć, czy kara umowna jest ustanowiona zgodna z prawem i czy wynajmujący będzie mógł w przyszłości skutecznie dochodzić jej zapłaty.

Kiedy kara umowna w umowie najmu będzie się należała?

Wynajmujący będzie mógł domagać się zapłaty kary umownej od najemcy, jeżeli:

– w umowie najmu znalazł się zapis dotyczący kary umownej;

– zostały spełnione przesłanki odpowiedzialności kontraktowej (nie wszystkie, o czym dalej);

– najemca nie wykonał zobowiązania o charakterze niepieniężnym.

Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej wynikają z treści art. 471 k.c.

Zgodnie z sygnalizowaną regulacją dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej są następujące:

– niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania o charakterze kontraktowym;

– szkoda;

– związek między szkodą, a pierwszą przesłanką.

Jakkolwiek pierwsza i trzecia przesłanka nie wymaga komentarza, tak w przypadku kary umownej (również kary umownej w umowie najmu) szczególnego znaczenia nabiera kwestia szkody. Rzeczone zagadnienie było wielokrotnie przedmiotem oceny przez Sądy.

Za słuszny należy uznać pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2014 roku w sprawie o sygnaturze akt III CZP 61/03, w którym wskazał, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody.

Czy można domagać się obniżenia kary umownej w umowie najmu?

Tak, najemca może domagać się tzw. „sądowego miarkowania kary umownej”.

Zgodnie z art. 484 § 2 k.c. jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonanie, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej, to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

W pierwszym rzędzie rekomendujemy, aby podjąć próbę pozasądowego miarkowania kary umownej. W tym celu warto nawiązać kontakt z wierzycielem i poprosić go o negocjacje w tym zakresie. Jeżeli nie będzie on skłonny zmniejszyć wysokości kary umownej – skierujcie roszczenie do właściwego Sądu.

W toku postępowania Sąd będzie badał przesłanki miarkowania kary umownej i podejmie decyzje w tym zakresie.

Podsumowanie

Kara umowna w umowie najmu występuje bardzo często – w szczególności w relacjach między przedsiębiorcami. Może zostać zastrzeżona na wypadek niewykonania lub niewłaściwego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym. Skutecznie zastrzeżona kara umowna wzmacnia determinację stron do prawidłowego wykonania umowy i może przyczynić się do niezakłóconej i prawidłowej współpracy. Nie wszystkie jednak kary umowne w umowie najmu wywrą pożądany skutek. Niekiedy będą pozbawione mocy prawnej – z uwagi na szeroko rozumiane wady prawne.

Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.