Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości – podstawowe pojęcia

Każdy ze współwłaścicieli jest wyposażony w niezbywalne uprawnienie w zakresie żądania zniesienia współwłasności nieruchomości. Jeżeli współwłaściciel będzie chciał znieść współwłasność nieruchomości, to może wystosować odpowiednie roszczenie w tym przedmiocie. Co do zasady może skorzystać z tego uprawnienia w dowolnym czasie, a samo roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Stan współwłasności nieruchomości ma zatem ze swojej istoty tymczasowy charakter, który w dużym stopniu jest uzależniony od postawy i zachowania współwłaścicieli.

Podstawa prawna:

Art. 210. § 1.  Kodeksu cywilnego (dalej jako: „k.c.”) – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Art. 210. § 2. k.c. – zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

Art. 220. k.c. – roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Jak wcześniej wspominaliśmy współwłaściciel nieruchomości nie może zrzec się uprawnienia w zakresie zniesienia współwłasności, ale bynajmniej nie oznacza to, że nie może ograniczyć możliwości z jego skorzystania w czasie. Przesądza o tym zdanie drugie art. 210 § 1 k.c., które dopuszcza możliwość wyłączenia rzeczonego uprawnienia przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Istnieje możliwość przedłużenia tego terminu – zgodnie z dyspozycją przywołanego przepisu.

Zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze umowy i orzeczenia sądowego

Likwidacja stanu współwłasności nieruchomości może nastąpić na dwa sposoby, a mianowicie w formie umowy oraz na mocy orzeczenia sądowego. Każdy z tych sposobów różni się od siebie – przede wszystkim zakresem czynności potrzebnym do osiągnięcia wcześniej zdefiniowanego celu, czasem oraz kosztami.

Umowa zniesienia współwłasności nieruchomości

Jeżeli współwłaściciele nieruchomości są zgodni co do sposobu i metody podziału, to mogą znieść współwłasność nieruchomości na mocy czynności prawnej, czyli umowy. Przedmiotem takiej umowy będzie nieruchomość, zatem umowa powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Kontrakt taki ma charakter rozporządzający prawem własności nieruchomości, stąd zastosowanie znajdzie art. 158 k.c. (forma przeniesienia własności nieruchomości).

Podstawa prawna:

Art. 158. k.c. – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Art. 73. § 1. k.c. – jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, dokumentową albo elektroniczną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.

Art. 73 § 2. k.c. – jeżeli  ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości pozostaje im złożenie wniosku do właściwego Sądu o dokonanie podziału. We wniosku o zniesienie współwłasności należy określić nieruchomość mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. Sąd będzie rozpatrywał sprawę w trybie nieprocesowym, w myśl przepisów od 617 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej jako: „k.p.c.”) do 625 k.p.c.

Sąd w toku postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości będzie nakłaniał współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości, Sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną określone wymagania, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Jeżeli współwłaściciele nie wypracują porozumienie w przedmiocie sposobu podziału nieruchomości, Sąd sam dokona podziału – kierując się okolicznościami faktycznymi sprawy i materiałem dowodowym.

Którą drogę warto wybrać przy zniesieniu współwłasności nieruchomości?

Jeżeli zależy Państwu na czasie – podział nieruchomości w formie aktu notarialnego przebiega znacznie szybciej. Postępowanie sądowe rządzi się swoimi prawami i po prostu trwa dłużej.

Warunkiem skorzystania z tej pierwszej ścieżki jest jednak wypracowanie porozumienia w zakresie sposobu podziału nieruchomości. Wobec pojawiających się konfliktów – nie zawsze będzie to możliwe.

Wybór ścieżki postępowania zależy od konkretnego stanu faktycznego. Wydaje się jednak, że zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze czynności prawnej (umowy w formie aktu notarialnego) jest szybsze i tańsze.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na trzy sposoby.

Fizyczny podział nieruchomości

Chodzi tutaj o sytuacje, gdy na przykład zniesienie współwłasności nieruchomości następuje na skutek podzielenia budynku na kilka równych części. Zgodnie bowiem z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszenie jej wartości

Fizyczny podział nieruchomości może nastąpić zarówno w drodze orzeczenia Sądu jak i w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. W tym drugim przypadku współwłaściciele będą musieli wypracować satysfakcjonujący sposób podziału. Sąd natomiast będzie dbał o interes wszystkich współwłaścicieli – poszukując takiego rozwiązania, które w najwyższym stopniu będzie realizowało powyższy interes.

Podział nieruchomości na kilka mniejszych skutkuje powstaniem nowych nieruchomości – od tej pory objętych wyłącznym prawem własności byłych współwłaścicieli.

Nie zawsze jednak fizyczny podział nieruchomości jest możliwy. Wówczas należy rozważyć kolejny sposób zniesienia współwłasności nieruchomości.

Przyznanie własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

Jeżeli nieruchomości nie daje się podzielić, wówczas Sąd może postanowić, aby przyznać własność nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – z obowiązkiem spłaty pozostałych. Sąd oznaczy termin i sposób uiszczania spłat, wysokość i termin uiszczania odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczania nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie Sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 2 i 3 k.c.)

Sprzedaż nieruchomości i podział ceny sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli

Jeżeli nieruchomości nie dało się fizycznie podzielić, ani nie istniały podstawy uzasadniające przyznanie własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, to nieruchomość zostanie sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Cena nieruchomości zostanie podzielona pomiędzy współwłaścicieli – stosownie do wysokości ich udziałów (art. 212 § 2 k.c.).

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele (art. 213  § 1 k.c.).

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela (art. 214 § 1 k.c.)

Jeżeli wyżej wskazane warunki spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia (art. 214 § 2 k.c.).

Sąd może również zarządzić na wniosek wszystkich współwłaścicieli sprzedaż gospodarstwa rolnego. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa (art. 214 § 3 i 4 k.c.).

Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia. W razie braku takiego porozumienia spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Przy określaniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę:

– typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności;

– sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania (art. 216 § 1, art. 216 § 2 ust. 1 i 2).

Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa (art. 217 k.c.).

Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy (art. 218 § 1 k.c.).

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności nieruchomości może odbyć się w wyniku czynności prawnej (umowy) lub na drodze postępowania sądowego – w postępowaniu nieprocesowym. Nieruchomość może być podzielona na trzy sposoby, a mianowicie poprzez fizyczny podział, przyznanie wyłącznej własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych i poprzez sprzedaż nieruchomości i podzielenie ceny sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności nieruchomości może być skomplikowane i wielowątkowe. Skorzystanie z pomocy prawnej prawnika będzie dobrym rozwiązaniem, jeżeli zależy Państwu na wypracowaniu korzystnego rozstrzygnięcia – bez konieczności samodzielnego zajmowania się sprawą.

Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.